Das hedonische Mehrkriterienmodell
Das Hedonische Modell ist ein Mehrkriterienmodell , das den Preis einer Liegenschaft in die Summe der Beiträge ihrer einzelnen Merkmale zerlegt. Entwickelt von den Ökonomen Sherwin Rosen und Zvi Griliches, ist dieser Ansatz zum Standard der Schweizer Banken für die Hypothekarbewertung geworden.
Konkret analysiert das Modell Tausende realer Immobilientransaktionen, um den statistischen Einfluss jeder Variable (Fläche, Lage, Zustand …) auf den Endpreis zu isolieren. Anschliessend wird jedem Merkmal Ihrer Liegenschaft ein Koeffizient zugewiesen, um eine personalisierte Schätzung zu erstellen.
Die 9 Bewertungsfaktoren
Wohnfläche
Nettofläche in m², gewichtet nach SIA-Standards (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein). Nebenflächen (Balkon, Terrasse) werden mit reduziertem Koeffizienten angerechnet.
Anzahl Zimmer
Zählung gemäss Schweizer Norm: jedes Zimmer mit mindestens 10 m² und natürlichem Licht. Eine Wohnküche zählt als halbes Zimmer.
Zustand und Renovation
Grad der Abnutzung und durchgeführte Arbeiten: Küche, Badezimmer, Böden, Elektrik, Fassade. Eine kürzlich renovierte Liegenschaft erhält einen messbaren Zuschlag.
Stockwerk und Ausrichtung
Das Stockwerk beeinflusst den Wert (Erdgeschoss vs. oberstes Stockwerk), ebenso die Ausrichtung (Süden = Aufpreis, Norden = Abzug). Hauptsächlich anwendbar auf Stockwerkeigentum.
Parkplatz, Keller und Estrich
Einstellhallenparkplätze, Keller und ausbaufähige Estrichräume erhöhen den Wert um einen pauschal nach Gemeinde kalibrierten Betrag.
Baujahr
Das Baujahrzehnt bestimmt die bauliche Qualität (Isolations-, Erdbebenschutznormen, Materialien). Für jede Altersklasse wird ein Veralterungskoeffizient angewendet.
Heizsystem
Moderne Systeme (Wärmepumpe, Geothermie, Solar) steigern den Wert gegenüber Öl- oder Direktstromheizungen, in Übereinstimmung mit den kantonalen Energieanforderungen.
Mikrolage
Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und Lärmbelastung. Jeder Faktor wird mit einem Wohnqualitätsindex bewertet.
Gemeinde und Kanton
Der Basispreis pro m² variiert stark zwischen den Gemeinden (PLZ). Die Daten werden auf Basis realer Transaktionen aus den kantonalen Grundbuchämtern kalibriert.
Datenquellen
Die Zuverlässigkeit eines hedonischen Modells hängt vollständig von der Qualität seiner Eingabedaten ab. Real Estimate aggregiert vier Referenzquellen des Schweizer Immobilienmarkts:
- ●Wüest Partner: die führende Bankreferenz in der Schweiz für Immobilienbewertungen. Verwendet von UBS, CS, Raiffeisen und den Kantonalbanken.
- ●BFS: offizielle Statistiken der Schweizerischen Eidgenossenschaft, Baupreisindizes, Wohnungsstatistiken und demografische Daten.
- ●Kantonale Grundbuchämter: beurkundete Transaktionen aus den 6 Westschweizer Kantonen (GE, VD, VS, FR, NE, JU). Primärquelle für effektive Verkaufspreise.
- ●IAZI: zweiter wichtiger Akteur der Immobilienbewertung in der Schweiz, Anbieter von Referenzindizes für den Bankensektor.
Q1 2026
Letzte Kalibrierung
65+
Abgedeckte Gemeinden
6
Westschweizer Kantone
Für eine vollständige Übersicht unserer Quellen und des Erhebungsprozesses besuchen Sie unsere Seite Datenquellen →
Genauigkeit und Grenzen
Genauigkeitsbereich: ±8–12 %
Im Vergleich mit effektiven Transaktionspreisen erreicht unser Modell eine Genauigkeit von ±8 bis 12 % je nach Gemeinde und Datenverfügbarkeit. Für Agglomerationen mit hoher Liquidität (Genf, Lausanne, Nyon, Montreux) sinkt der Bereich auf ±8 %. Für ländliche Gemeinden mit wenigen Transaktionen kann er ±15 % erreichen.
Jeder Bewertungsbericht enthält ein Konfidenzintervall (untere / obere Preisspanne), um diese Unsicherheit transparent darzustellen.
Was das Modell nicht erfassen kann
- —Aussergewöhnliche Aussicht: eine Panoramasicht auf den See oder die Alpen kann den Wert um 10–25 % steigern, ist aber algorithmisch nicht quantifizierbar.
- —Versteckte Mängel: nicht sichtbare strukturelle Defekte (Feuchtigkeit, Asbest, Fundamente) sind nur bei einer physischen Besichtigung erkennbar.
- —Ausbauqualität: die Materialqualität (Marmor vs. Standardfliesen) wird nur teilweise über das Kriterium «Zustand/Renovation» erfasst.
- —Emotionaler Kontext: Kaufdruck, Auktionen oder Notverkäufe erzeugen Abweichungen, die das Modell nicht vorhersagt.
Online-Schätzung vs. physische Expertise
| Kriterium | Real Estimate | Physische Expertise |
|---|---|---|
| Dauer | 2 Minuten | 1–3 Wochen |
| Kosten | Kostenlos | 500 – 3 000 CHF |
| Genauigkeit | ±8–12 % | ±5–8 % |
| Aussicht / Ausbau | Teilweise | Vollständig |
| Von Banken anerkannt | Indikativ | Ja |
Über Real Estimate
Gegründet , ist Real Estimate eine Schweizer Online-Plattform für Liegenschaftsbewertungen, konzipiert für die Westschweiz. Unsere Mission: Immobilienbewertungen zugänglich, transparent und kostenlos zu machen – für Eigentümer, Käufer und Fachleute.
Zu lange erforderte eine Liegenschaftsbewertung in der Schweiz die Kontaktaufnahme mit einem Experten, wochenlange Wartezeiten und hohe Kosten. Real Estimate demokratisiert den Informationszugang, indem es in 2 Minuten einen detaillierten Bewertungsbericht liefert – kalibriert auf denselben Daten wie die der Fachleute.
- ✓100 % kostenlos, unverbindlich
- ✓Keine obligatorische Registrierung für eine Schätzung
- ✓100 % Schweizer Daten, quartalsweise kalibriert
- ✓Konform mit DSG und DSGVO
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen dem hedonischen Modell und einer traditionellen Expertise?
Das hedonische Modell ist ein statistisches Modell, das Tausende von Transaktionen analysiert, um den Beitrag jedes Merkmals zum Endpreis zu isolieren. Die traditionelle Expertise basiert auf der physischen Besichtigung durch einen Experten, der auch subjektive Elemente bewertet (Ausbauqualität, Atmosphäre, Aussicht). Beide Ansätze ergänzen sich: Das hedonische Modell liefert in wenigen Minuten einen zuverlässigen Richtwert, die Expertise verfeinert ihn vor Ort.
Wie werden die Basispreise pro Gemeinde berechnet?
Wir aggregieren Immobilientransaktionen aus den kantonalen Grundbuchämtern, die Wüest-Partner-Indizes und IAZI-Daten. Für jede Gemeinde (identifiziert durch ihre PLZ) berechnen wir einen medianen Quadratmeterpreis nach Liegenschaftstyp (Wohnung, Haus), der quartalsweise aktualisiert wird.
Berücksichtigt die Schätzung die Aussicht oder die Besonnung?
Teilweise. Die Ausrichtung (Nord/Süd/Ost/West) und das Stockwerk werden als Faktoren einbezogen, was einen Teil des «Aussicht»-Effekts erfasst. Eine aussergewöhnliche Aussicht auf den Genfersee oder die Alpen lässt sich jedoch algorithmisch nicht präzise quantifizieren. Dies ist eine anerkannte Grenze jedes hedonischen Modells.
Wie häufig werden die Daten aktualisiert?
Die Basispreise pro Gemeinde werden quartalsweise neu kalibriert. Die Koeffizienten der Bewertungsfaktoren (Zustand, Heizung, Optionen) werden halbjährlich überarbeitet. Die letzte vollständige Kalibrierung erfolgte in Q1 2026.
Kann ich diese Schätzung für meinen Hypothekarantrag verwenden?
Die Real-Estimate-Schätzung liefert einen zuverlässigen Richtwert, aber Schweizer Banken verlangen in der Regel eine hedonische Bewertung durch einen akkreditierten Anbieter (Wüest Partner, IAZI oder interne Expertise). Unser Bericht kann Ihnen dennoch helfen, Ihre Unterlagen vorzubereiten und informiert zu verhandeln.